Martes, 31 Mayo 2022

El futuro del alojamiento turístico en Portugal

VolverLa reciente sentencia del 22.03.2022 del Tribunal Supremo de Justicia de Portugal (TSJ) (Asunto nº 24471/16.4T8PRT.P1.S2-A-RUJ), unifica la jurisprudencia para los Alojamientos Locales (AL) instalados en unidades autónomas determinando que, no se permite la explotación de una unidad de alojamiento para uso turístico (AL), si su título de propiedad horizontal se destina a vivienda.

Este tema viene siendo debatido hace tiempo debido a la importancia, tanto desde el punto de vista jurídico como económico y social, que ha adquirido el alojamiento turístico. A raíz de ello, se han ido aplicando y modificando sucesivos cambios legislativos:

- El Régimen Jurídico del Funcionamiento de los Establecimientos Locales de Alojamiento, desde la entrada en vigor de la Ley nº 62/2018, de 22 de agosto, dispone ahora en su artículo 9, nº 2, la posibilidad de oposición al ejercicio de la actividad de alojamiento local, mediante resolución motivada de los restantes propietarios cuyo voto corresponda a más de la mitad del porcentaje total del edificio. Esta oposición deberá ser presentada ante el Ayuntamiento del Municipio donde se sitúa el inmueble, para que decida si cancela la licencia: "En caso de que la actividad de alojamiento local se ejerza en una unidad autónoma de un edificio o parte de un edificio urbano susceptible de uso independiente, la comunidad de vecinos, por decisión de más de la mitad de la propiedad del edificio, en deliberación razonada por la práctica reiterada y comprobada de actos que perturben el uso normal del inmueble, así como de actos que causen molestias y afecten al resto de los ocupantes del edificio, podrá oponerse al ejercicio de la actividad de alojamiento local en esa unidad, informando, para ello, al Ayuntamiento del Municipio con competencia territorial. "

- Por otro lado, el Régimen Jurídico de Funcionamiento de los Establecimientos de Hospedaje Locales ya prohibía la instalación y funcionamiento de "albergues" en edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal en los que coexisten viviendas, si no existía autorización de los propietarios para ello (cfr. artículo 4, nº 4).

En cuanto a la cuestión de derecho que dio lugar a la Sentencia Uniforme, hace tiempo que se cuestiona la legalidad del existir alojamientos turísticos en una unidad que se utiliza como vivienda dentro de un edificio sujeto a propiedad horizontal, debido a las molestias que dicha asignación puede causar a los demás propietarios del edificio (por ejemplo, el ruido a altas horas de la noche causado por las frecuentes entradas y salidas de los invitados o sus reuniones sociales).

Debido a tales cuestiones, en 2018 el Tribunal de Apelación se pronunció al respecto determinando que el ejercicio de la actividad de AL en una fracción destinada a vivienda por el título constitutivo vulneraba la finalidad dada a la misma.

Sin embargo, el Supremo Tribunal de Justicia (STJ), en 2017, opinó que en el arrendamiento de una propiedad amueblada a turistas "la fracción se destina a la respectiva vivienda y no al ejercicio de una actividad comercial", por lo que se respeta el contenido del título constitutivo de la propiedad horizontal, que establece que una fracción se destina a vivienda, si esa fracción es objeto de alojamiento local".

Por ello, y dado que podían existir decisiones contradictorias de los tribunales superiores sobre una misma cuestión jurídica -los llamados conflictos de jurisprudencia, que son sentencias que deciden en sentido contrario sobre una cuestión idéntica-, se interpuso un recurso de uniformización de la jurisprudencia para poner fin a la divergencia de decisiones opuestas, garantizando así el principio de igualdad y la estabilidad y armonía en las decisiones judiciales.

La sentencia del Tribunal Uniforme

En su Sentencia Uniforme, el STJ sostiene que debe existir una conjugación de las normas de derecho civil con las normas administrativas, en la medida en que el título constitutivo de la propiedad horizontal puede restringir el alcance del destino de la propiedad en relación con lo que consta en el proyecto o autorización de uso (siempre que no sea incompatible o desvirtúe el contenido esencial del derecho de propiedad).

El STJ argumenta que el régimen jurídico de los alojamientos locales no contempla ninguna norma que proteja los derechos de los propietarios con relación a la instalación de establecimientos de alojamiento en una unidad destinada a vivienda por parte de otro propietario, ni ninguna otra norma que pueda derogar la protección de estos derechos conferida por el régimen de propiedad horizontal establecido en el Código Civil.

Además, el Tribunal de Justicia señala que las razones que llevaron al legislador a optar por un tipo de alojamiento autónomo son específicas y no conducen al hecho de que el alojamiento pueda identificarse como un arrendamiento de corta duración, y que las prestaciones proporcionadas por el propietario del alojamiento, aunque requieran las necesarias condiciones de habitabilidad, no constituyen una prestación de vivienda por naturaleza con un grado de permanencia y estabilidad.

Así, el inmueble no será una simple vivienda equivalente a la vivienda que los usuarios no amparados por la Propiedad Comercial (aunque puedan pernoctar y descansar en ella) hagan de ella, desde el punto de vista de la finalidad de la cosa y del entorno socioeconómico respectivo.

Incluso si se tiene en cuenta la posterior modificación del régimen de la AL (por la Ley nº 62/2018, de 22 de agosto) que permite a la asamblea de la comunidad de propietarios adoptar un acuerdo de oposición al ejercicio de la actividad de AL en fracciones autónomas, se trata de una medida de reacción a posteriori, distinta de un permiso generalizado para ejercer la AL partir de una "autorización de vivienda".

Por último, afirma que la AL no tributa como vivienda.

Por todo ello, el STJ concluye en la Sentencia Uniforme de Jurisprudencia que, en el régimen de propiedad horizontal, la indicación en el título constitutivo, de que una determinada unidad se destina a vivienda, debe interpretarse en el sentido de que en ella no se permite el alojamiento local.

El futuro del alojamiento local

La Sentencia de Jurisprudencia Uniforme sólo es vinculante para las partes del caso en el que se emitió.

Sin embargo, la sentencia tendrá un doble efecto: (1) la orientación a los tribunales siempre que se plantee una cuestión similar, influyendo previsiblemente en las decisiones que se dicten en el ámbito de una cuestión jurídica similar a la que fue objeto de uniformidad, de manera que se garantice la armonía del sistema judicial y se eviten decisiones contradictorias por parte de los tribunales, y (2) el aumento de la litigiosidad, ya que, sin perjuicio de que esta decisión no determine la ilegalidad de los AL que se encuentran en esta situación, cualquier propietario puede solicitar una decisión de ilegalidad y la consiguiente anulación de la inscripción del establecimiento ante los tribunales judiciales.

También hay que tener en cuenta que la jurisprudencia normalizada por la Sentencia del STJ sobre la AL no será aplicable a;

- unidades utilizadas para el comercio o los servicios

- viviendas unifamiliares

- edificios que tienen varias unidades autónomas pertenecientes a un mismo propietario

Por último, hay al menos un proyecto de ley presentado en el Parlamento por el partido político Iniciativa Liberal que, tras la decisión del STJ, pretende aclarar el régimen jurídico de la exploración de los establecimientos de Alojamiento Local para que no haya ningún cambio, es decir, "que la gente pueda seguir teniendo sus negocios, que el turismo pueda seguir prosperando, que los pequeños negocios y las familias que dependen de este negocio para vivir puedan seguir como antes", según el diputado Carlos Guimarães Pinto.

También se espera que la Comisión Europea presente una iniciativa legislativa sobre los alquileres de corta duración a principios de junio. Según la Comisión, la iniciativa tendrá como objetivo desarrollar un crecimiento responsable, justo y fiable de los alquileres de corta duración como parte de un ecosistema turístico equilibrado y tratará de garantizar la igualdad de condiciones para todos los proveedores de servicios de alojamiento, respondiendo a las múltiples peticiones de las partes interesadas de una acción a nivel de la UE en este ámbito que implique soluciones para las ciudades, los propietarios, los proveedores y las plataformas profesionales, beneficiando al mismo tiempo a las pequeñas y medianas empresas, que son las principales perjudicadas por la gran variedad de normativas y requisitos adoptados a nivel local.

El Departamento de Derecho Inmobiliario de Belzuz Abogados sigue atentamente las consecuencias de la decisión del Tribunal Supremo y de los trabajos relacionados con el desarrollo de la nueva legislación en la materia, y está a su disposición para aclarar o asesorarle en estas materias.

 Ricardo Pires Jordão Ricardo Pires Jordão 

Departamento de Derecho Inmobiliario | Portugal

 

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