Novedades más significativas de la nueva Ley Hipotecaria

VolverLa Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, en su cuarto considerando indicaba uno de los fundamentos más significativos para hacer frente a los problemas que se venían observando en los países de la Unión y que hacían necesaria la regularización de la situación: “la Comisión ha determinado una serie de problemas que sufren los mercados hipotecarios de la Unión en relación con la irresponsabilidad en la concesión y contratación de préstamos, así como con el margen potencial de comportamiento irresponsable entre los participantes en el mercado, incluidos los intermediarios de crédito”. Esta Directiva introducía previsiones con el fin de potenciar la seguridad jurídica, la transparencia, la mejor comprensión de los contratos, así como de sus cláusulas, y un equilibrio justo entre las partes involucradas en el crédito. El principal fin de esta Directiva es la protección del consumidor, entendiéndose como tal aquellas personas físicas que no actúen en el ámbito de su actividad profesional.

Con tres años de retraso, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario trasponía la citada Directiva, publicándose en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el pasado 16 de marzo y entrando en vigor el 16 de junio. Esta Ley tiene extiende la protección a las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir; así lo estipula el artículo 1 de la Ley Hipotecaria. La Ley no tiene carácter retroactivo, es decir, no es de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a la entrada en vigor de la misma, si bien se puede aplicar a aquéllos contratos celebrados con anterioridad si son objeto de novación o de subrogación tras su entrada en vigor.

De entre las novedades más llamativas podemos resaltar las siguientes:

1. La Ley de contratos de crédito inmobiliario establece una regulación detallada de la fase precontractual con el fin de que el prestatario pueda comprender en su integridad todo el contenido del contrato de crédito inmobiliario. Ofreciendo de esta manera el prestamista toda la información y documentación que precise el prestador para su total comprensión y poder comparar los préstamos disponibles en el mercado y poder decidir sobre la conveniencia de celebrar o no un contrato de préstamo, ello con una antelación mínima de diez días naturales respecto del momento de la firma del contrato.

2. La entidad financiera, siempre que el préstamo se vaya a formalizar en escritura pública, deberá de remitir al notario, elegido por el prestatario, con diez días de antelación a la formalización del contrato y por medios telemáticos, toda la documentación referente al contrato de préstamo para que el prestatario pueda recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario sobre el contenido del contrato y sus consecuencias. Este asesoramiento previo a la escritura pública se hará constar en un acta notarial en la que se indicará que el prestatario ha recibido toda la información y documentación respecto del contrato en el plazo previsto legalmente (diez días naturales antes de su formalización), las cuestiones planteadas por el prestatario y el asesoramiento prestado por el notario y deberá informar al prestatario sobre las cláusulas específicas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y en la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE).

3. Se incorpora el derecho del consumidor a convertir el préstamo que se denomine en moneda extranjera a la moneda que el prestatario reciba sus ingresos o a la del Estado miembro en el que resida.

4. El prestatario puede reembolsar de forma anticipada total o parcialmente la cantidad adeudada, previamente a la expiración del término pactado. El prestamista deberá facilitar al prestatario, en un plazo máximo de tres días hábiles, toda la información necesaria para evaluar la opción del reembolso anticipado. Informándosele de todas las consecuencias que traerá consigo la liquidación total o parcial de las obligaciones del prestatario. Hay que tener en cuenta las compensaciones o comisiones a aplicar por parte del prestamista al prestatario según se trate de un contrato de préstamo a tipo de interés variable o a tipo fijo:

- Contratos de préstamo a interés variable:

(i) En los supuestos de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los 5 primeros años de vigencia del contrato de préstamo, el banco podrá establecer una compensación o comisión a su favor con el límite del 0,15% del capital reembolsado anticipadamente.

(ii) En los supuestos de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo, el banco podrá establecer una compensación o comisión a su favor con el límite del 0,25% del capital reembolsado anticipadamente.

- Contratos de préstamo a interés fijo:

(i) La compensación o comisión a favor del banco tendrá un límite del 2% del capital reembolsado anticipadamente cuando se reembolse o amortice durante los 10 primeros años de vigencia del contrato de préstamo.

(ii) La compensación o comisión tendrá un límite del 1,5% del capital reembolsado anticipadamente cuando se reembolse o amortice tras los 10 primeros años de vigencia del contrato.

En cuanto a la novación del tipo de interés aplicable o la subrogación de un tercero en los derechos del acreedor, cuando suponga la aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable, la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá superar el límite del 0,15% del capital reembolsado.

5. El vencimiento anticipado solo podrá tener lugar cuando el incumplimiento del deudor sea lo suficientemente significativo en atención al préstamo contratado en los porcentajes y términos siguientes:

a) Cuando se produzca la mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses, y;

b) La cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalga, al menos:

(i) Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido si la mora se produce dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Este requisito se entiende cumplido cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales,

(ii) Al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjese dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. O cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales.

c) Y, el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole que de no cumplir con el pago se reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.

6. En aquéllos contratos de préstamo que haya una comisión de apertura, esta deberá devengarse una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo.

7. En los que a los gastos se refiere, el prestamista se hará cargo de la gestoría, aranceles notariales (salvo las copias solicitadas a posteriori, que serán a cargo del solicitante), de la inscripción en el Registro de la Propiedad y del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados. El prestatario se hará cargo de la tasación del inmueble.

8. Se suprimen las cláusulas suelo, no permitiéndose fijar un límite a la baja en aquéllos contratos de préstamo a interés variable.

Dada la reciente entrada en vigor y su aplicación obligatoria por todas las entidades de crédito, desde el Departamento de Derecho Mercantil y Societario de Belzuz Abogados, hemos considerado conveniente resumir las novedades más características que introduce la nueva Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Estando siempre a disposición de todas aquéllas personas que necesiten un asesoramiento personalizado y detallado atendiendo a cada caso específico que requiera una opinión más profesional.

Covadonga Peñas CoveñasCovadonga Peñas Coveñas 

Departamento Direito Comercial e Societário | Madrid (Espanha)

 

Belzuz Abogados SLP

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