O Departamento de Contencioso e Arbitragem da Belzuz Abogados S.L.P. – Sucursal em Portugal foca este mês algumas das medidas introduzidas pela Lei n.º 13/2019, de 12 de Fevereiro, destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios.

Sob o escopo de corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, a verdade é que estas últimas medidas adotadas têm funcionado contra os interesses dos senhorios e inquilinos desprevenidos e, contrariamente ao esperado, não se verifica que até à presente data tenham alcançado o desiderato assumido de travar a subida das rendas.

Uma das alterações que cumpre realçar é a relativa ao prazo mínimo de duração dos contratos de arrendamento, que a lei fixa agora em um ano mas que é de imediato questionada pela redação atual do artigo 1097°, n.º 3 do Código Civil que estipula que a primeira oposição à renovação do contrato, por parte do senhorio, apenas produz efeitos depois de decorridos três anos a contar da celebração do contrato. Significa isto que, na prática, se as partes não convencionarem expressamente que o contrato celebrado não é renovável no seu termo e o contrato for celebrado pelo prazo de um ano, o senhorio não poderá fazer cessar o contrato no seu termo mediante comunicação escrita ao arrendatário da não renovação do contrato, com a antecedência de 120 dias, uma vez que a oposição à renovação deduzida pelo senhorio não produz efeitos antes de decorridos três anos.

Acresce ainda que, independentemente do termo inicial acordado, a renovação destes contratos opera pelo período de duração mínimo de três anos, nos termos do artigo 1096 do Código Civil.

Do que se deixa dito resulta que, em função das alterações introduzidas pelo citado diploma legal, o senhorio poderá ser confrontado com uma situação em que tendo celebrado um contrato pelo prazo de um ano, não só não pode deduzir oposição à renovação decorrido o referido período de um ano, como vê o contrato renovado por um período adicional de três anos findo o termo inicial de um ano. Isto é, o senhorio que só quis celebrar o contrato por um ano e emitiu declaração negocial nesse sentido, aceite pelo inquilino, acaba por ver prorrogado o prazo do contrato por mais três anos, o que no total equivale a uma duração contratual de quatro anos na qual não consentiu mas que ocorre por mera determinação legal.

Para obstar à verificação desta situação apenas poderá o senhorio invocar a necessidade do imóvel para habitação própria ou dos seus descendentes em 1º grau.

A situação ainda é mais gravosa no arrendamento para fins não habitacionais, onde a lei continua a permitir às partes a livre estipulação das regras relativas ao prazo e à oposição à renovação do contrato. Contudo, quando tal não seja expressamente estipulado, veio o legislador estabelecer que o prazo mínimo de renovação contratual é de cinco anos (artigo 1110º, n.° 3 do Código Civil) e que nos primeiros cinco anos de duração do contrato, independentemente do prazo acordado, o senhorio não pode opor-se à renovação (artigo 1110°, n.° 4 do mesmo código).

A redação adotada pelo legislador no caso do arrendamento não habitacional, leva a que, se não forem devidamente salvaguardados os interesses do senhorio no contrato, este ao celebrar, por exemplo, um contrato de arrendamento comercial por dois anos pode ficar vinculado por um período de sete anos, que não equacionou no momento da celebração. Isto porque o senhorio não pode opor-se à renovação do contrato nos primeiros cinco anos da sua vigência e o prazo mínimo obrigatório de renovação é de cinco anos.

Pese embora se compreenda o objetivo das alterações legislativas introduzidas, que visam garantir um período mínimo de vigência do contrato consentâneo com a expectativa temporal média de rentabilidade de um negócio, justificando-se, assim, a diferença dos prazos previstos para o arrendamento para fins habitacionais e para o arrendamento para fins não habitacionais, está ainda por testar a eficiência destas medidas no mercado do arrendamento, sendo certo que, à presente data, claramente não favorecerem um maior dinamismo e oferta de arrendamentos ou a redução do valor das rendas praticadas.

A diferença de redação dos preceitos legais que tratam a “restrição” do direito à oposição à renovação do contrato no arrendamento para fins habitacionais e não habitacionais e instituem, ao que se julga, formas distintas de operar, no primeiro caso, a suspensão dos efeitos da comunicação à oposição da renovação, e, no segundo, a impossibilidade do exercício do direito de oposição ao contrato, dará azo, em nossa opinião, a interpretações que seguramente serão ainda menos favoráveis ao senhorio, no que se refere ao prazo para o exercício do direito à oposição da renovação do contrato.

Todas estas novas matizes do atual regime do arrendamento recomendam que as partes adotem cada vez mais cautelas antes de celebrar contratos desta natureza, recorrendo à ajuda de profissionais, para salvaguarda dos seus legítimos interesses e expectativas, assim, evitando surpresas e litígios futuros, situações com que a sociedade Belzuz Abogados se tem deparado na assessoria e acompanhamento que presta aos seus clientes.

Departamento de Derecho Procesal y Arbitraje | Portugal

Belzuz Advogados SLP

La presente publicación contiene información de carácter general sin que constituya opinión profesional ni asesoría jurídica. © Belzuz Abogados, S.L.P., quedan reservados todos los derechos. Se prohíbe la explotación, reproducción, distribución, comunicación pública y transformación total o parcial, de esta obra, sin autorización escrita de Belzuz Abogados, S.L.P.