Este mês o Departamento de Direito Imobiliário da Belzuz Abogados S.L.P. – Sucursal em Portugal debruça-se sobre o recente Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 20 de outubro de 2016, que se pronunciou sobre o alojamento mobilado para turistas de uma
fração autónoma, que de acordo com o seu título constitutivo, se destinava a habitação.
No caso sub judice, o proprietário da fração autónoma possuía uma licença de utilização que se destinava a habitação. No serviço de Finanças deu entrada com uma declaração de início de atividade com vista a exercer a atividade de alojamento mobilado para turistas, e junto da Câmara Municipal de Lisboa deu entrada com um pedido de registo de alojamento local, tendo o mesmo sido deferido pelo instituto do Turismo de Portugal.
A assembleia de condóminos votou contra a existência de unidades de alojamento local no referido prédio. Tal deliberação baseou-se na queixa de perda de privacidade nas zonas comuns, mau uso da piscina e ruído.
Inconformado, o proprietário da fração, decidiu intentar um procedimento cautelar de suspensão da eficácia da deliberação da assembleia de condóminos. O Tribunal de 1.ª instância julgou procedente a presente providência cautelar, e consequentemente, determinou a suspensão da deliberação da assembleia de condomínios do prédio, na parte em que proibia o exercício do alojamento local na fração.
Por não se conformarem com o teor da decisão de 1.ª instância, os requeridos recorreram para o Tribunal da Relação, que veio a considerar a deliberação da assembleia de condóminos como "válida e eficaz". Para além de referir a validade legal da medida levada a cabo pelo condomínio, o Tribunal da Relação de Lisboa referiu ainda que, destinando-se a fração autónoma, segundo o seu título constitutivo, a habitação, não lhe pode ser dado outro destino (alojamento mobilado para turistas), sendo para tanto irrelevante o licenciamento do local para a atividade comercial (CAE 55201 – Alojamento mobilado para turistas) por aquelas entidades.
Em conclusão: As autorizações de entidades administrativas, segundo as quais, determinada fração autónoma de prédio constituído em regime de propriedade horizontal pode ser destinada a comércio, não têm a virtualidade de alterar o estatuto da propriedade horizontal constante do respetivo título constitutivo, segundo o qual essa fração se destina a habitação.
Não é indiferente o destino ou fim de cada fração, não podendo cada proprietário dispor da sua fração indistintamente, antes devendo observar tal fim, de acordo com o respetivo licenciamento. Consoante o destino respetivo, assim cada fração estará sujeita a específicas e próprias regras de segurança, salubridade e construção, designadamente; e, atento o regime da propriedade horizontal, compreensível é que cada condómino tenha de antemão o direito de saber qual o fim não só da sua fração, como o das restantes, atenta a influência que tal destino pode exercer sobre o desejo de contratar, sobre o preço, etc...
Nomeadamente, nunca pode o fim da fração ser diverso do constante da respetiva licença camarária de utilização, pelo que, na verdade, tal fim ou destino não está (nem pode estar), na livre disponibilidade do respetivo proprietário, antes estando submetido aos regulamentos de construção e licenciamento (nomeadamente camarários); só mediante aprovação de tal alteração pelas entidades legais respetivas, e, no caso de propriedade horizontal, obtido o acordo expresso de todos os restantes condóminos (cfr. artigo 1419º do Código Civil), poderá assistir-se a uma eventual alteração do fim da fração em causa.
Todas estas limitações impostas aos proprietários, no âmbito de propriedade horizontal, visam salvaguardar também os interesses de ordem pública: interesses públicos e coletivos, relacionados com condições de salubridade, estética e segurança dos edifícios, assim como das condições estéticas, urbanísticas e ambientais, ainda mais prementes nos grandes centros urbanos, onde proliferam os edifícios em propriedade horizontal; isto, para além dos interesses privados atinentes às relações entre condóminos, derivadas da especial natureza da propriedade horizontal.
As restrições ou limitações impostas aos proprietários de frações autónomas radicam em duas ordens fundamentais de razões: por um lado, razões privadas de relações de proximidade e comunhão, e, por outro, em razões de ordem pública”.
Ora, é por força daquelas normas de interesse e ordem pública, por tal modo interpretadas, que o proprietário de fração de edifício constituído em propriedade horizontal só pode afetá-lo ao fim que consta no título constitutivo da propriedade horizontal – no caso dos autos, exclusivamente ao da habitação.
Departamento de Derecho Inmobiliario | Portugal
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